Azərbaycanda çoxmənzilli binalardan mənzil alan vətəndaşların ən çox üzləşdiyi problemlərdən biri müqavilədə göstərilən sahə ilə çıxarışda qeyd olunan sahə arasındakı fərqdir. İllərdir bu məsələ ilə bağlı məhkəmələrdə çoxsaylı mübahisələr yaranır, alıcılar tikinti şirkətlərini müqavilə öhdəliyini pozmaqda ittiham edirlər.
Musavat.com xəbər verir ki, Ali Məhkəmə bu mübahisələrə hüquqi aydınlıq gətirərək mühüm izah yayıb. Məhkəmənin mövqeyinə görə, çıxarışda mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olması hər zaman tikinti şirkətinin qanun pozuntusuna yol verməsi anlamına gəlmir.
Ali Məhkəmə bildirir ki, belə mübahisələrdə ilk növbədə tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri araşdırılmalıdır.
Əgər müqavilədə mənzilin sahəsinin hansı qaydada hesablanacağı – məsələn, "içdən-içə", "çöldən-çölə" və ya şəhərsalma qanunvericiliyinə uyğun müəyyən ediləcəyi göstərilibsə, mübahisə həmin şərtlər əsasında həll edilməlidir. Bu səbəbdən mənzil almaq istəyən şəxslərə müqaviləni imzalamazdan əvvəl sahənin hesablanması qaydasına xüsusi diqqət yetirmək tövsiyə olunur.
Əgər müqavilədə sahənin hesablanma üsulu qeyd edilməyibsə, bu halda mənzilin faktiki işçi sahəsi əsas götürülür. Ali Məhkəmənin izahına görə, işçi sahə hesablanarkən bayır və ara divarlarının, məhəccərlərin, sobanın altındakı sahələrin ölçüsü nəzərə alınmır və şəhərsalma qanunvericiliyində nəzərdə tutulan azaltma əmsalları tətbiq edilmir.
Bu məqsədlə yerində ölçmə aparılır. Əgər ölçmə nəticəsində işçi sahə müqavilədə göstərilən ölçüyə uyğundursa, tikinti şirkəti öhdəliyini yerinə yetirmiş hesab edilir. Lakin faktiki işçi sahənin müqavilədə nəzərdə tutulandan az olduğu müəyyən edilərsə, artıq bu, müqavilənin qüsurlu icrası sayılır və alıcının kompensasiya tələb etmək hüququ yaranır.
Ali Məhkəmə izah edir ki, Dövlət Reyestrində mənzilin ümumi sahəsi şəhərsalma və tikinti normalarına uyğun hesablanır.
Bu zaman balkon, terras və digər açıq sahələr tam ölçüdə deyil, 0,3 azaltma əmsalı tətbiq edilməklə ümumi sahəyə daxil edilir. Səbəb isə həmin sahələrin yaşayış otaqları kimi istifadə edilməməsi və funksional baxımdan daha aşağı dəyərə malik olmasıdır.
Məhkəmə vurğulayır ki, bu əmsal sahəni fiziki olaraq azaltmır, sadəcə dövlət reyestrində vahid uçot metodologiyasını təmin edir. Ali Məhkəmənin hüquqi mövqeyinə əsasən, şəhərsalma qanunvericiliyində tətbiq edilən bu metodologiya avtomatik olaraq mülki-hüquqi müqavilələrə şamil edilə bilməz.
Başqa sözlə, müqavilədə ayrıca razılaşdırılmayıbsa, çıxarışda sahənin az görünməsi tikinti şirkətinin müqaviləni pozması kimi qiymətləndirilmir. Belə hallarda fərq yalnız dövlət reyestrində istifadə olunan hesablama üsulundan irəli gəlir.
Ali Məhkəmə bildirir ki, mənzil təhvil alındıqdan sonra sahibi tərəfindən aparılan yenidənqurma və ya plan dəyişiklikləri nəticəsində sahənin dəyişməsi tikinti şirkətinin məsuliyyətinə aid edilə bilməz. Belə mübahisələrdə mənzilin təhvil verildiyi andakı vəziyyət və ilkin layihə sənədləri əsas götürülməlidir.
Əgər ekspertiza nəticəsində həqiqətən də müqavilədə göstərilən sahənin bir hissəsinin çatışmadığı müəyyən olunarsa, alıcı həmin çatışmayan kvadratmetrlərin dəyərinin ödənilməsini tələb edə bilər. Ali Məhkəmə bildirir ki, kompensasiyanın məbləği hesablanarkən məhkəmə baxışı zamanı mövcud olan bazar qiymətləri əsas götürülə bilər. Məhkəmə bu kateqoriyadan olan mübahisələr üzrə daha bir mühüm məsələyə də aydınlıq gətirib.
Mənzilin qüsurlu təhvil verilməsi ilə bağlı iddialar üçün 5 illik iddia müddəti tətbiq edilir və bu müddət mənzilin alıcıya faktiki təhvil verildiyi gündən hesablanır.
Ali Məhkəmə hesab edir ki, alıcılar mənzili qəbul etdikdən sonra onun ölçülərinin müqaviləyə uyğun olub-olmadığını yoxlamaq imkanına malikdirlər. Buna görə də yalnız çıxarış aldıqdan sonra fərqdən xəbər tutduqlarını əsas gətirmək hər zaman qəbul edilə bilməz.
Əgər 5 illik müddət keçibsə və tikinti şirkəti iddia müddətinin tətbiqini tələb edərsə, hətta mənzildə faktiki sahə çatışmazlığı aşkar olunsa belə, məhkəmə iddianı təmin etməyəcək.
Beləliklə, Ali Məhkəmənin bu hüquqi mövqeyi həm mənzil alıcıları, həm də tikinti şirkətləri üçün gələcək oxşar mübahisələrin həllində mühüm presedent hesab olunur. Qərar bir daha göstərir ki, mənzil alarkən yalnız kvadratmetr göstəricisinə deyil, onun hansı metodologiya ilə hesablandığını əks etdirən müqavilə şərtlərinə də xüsusi diqqət yetirmək vacibdir.
E.Məmmədəliyev,
Musavat.com
