С апреля 2024 года по апрель 2025 года общий объем предложения на вторичном рынке жилья Баку значительно увеличился. Согласно отчету Палаты оценщиков Азербайджана, в начале 2025 года количество выставленных на продажу квартир выросло примерно на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Musavat.com побеседовал с заместителем председателя Палаты оценщиков Азербайджана Гюнай Исмайылгызы, которая объяснила причины продолжающегося роста цен, несмотря на увеличение предложения.
Согласно данным Палаты, к концу отчетного периода общее количество квартир, выставленных на продажу в столице, превысило 7 тысяч. При этом средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке продолжила расти как в сегменте новостроек, так и на рынке старого жилого фонда. По состоянию на апрель 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла примерно 2300–2400 манатов, а в старом жилом фонде — около 2000–2050 манатов.
Таким образом, за один год стоимость квадратного метра увеличилась примерно на 15–17% в новостройках и на 10–12% в старом жилом фонде, что значительно превышает темпы годовой инфляции.
Например, по состоянию на февраль 2025 года на вторичном рынке цены на квартиры в новостройках выросли на 1,5% за месяц и на 10,9% в годовом выражении, тогда как в старом жилом фонде рост составил 1,1% за месяц и 9,8% за год. В марте и апреле ежемесячное подорожание также сохранялось на уровне около 1%.
По словам заместителя председателя Палаты оценщиков Азербайджана Гюнай Исмайылгызы, рост цен, наблюдавшийся на вторичном рынке жилья Баку в течение последнего года, объясняется внутренними закономерностями рынка и не является случайным процессом.
«Последние аналитические исследования Палаты оценщиков Азербайджана показывают, что с апреля 2024 года по апрель 2025 года количество квартир, предлагаемых к продаже на вторичном рынке жилья Баку, увеличилось примерно на 17% и превысило 7 тысяч. Однако классическое ожидание рыночной экономики, согласно которому рост предложения должен привести к снижению цен, в данном случае не оправдывается. Главная причина заключается в том, что, несмотря на увеличение предложения, спрос растет еще более высокими темпами. В результате новых предложений недостаточно для удовлетворения числа покупателей, выходящих на рынок, и цены продолжают повышаться», — отметила она.
Представитель Палаты подчеркнула, что в последние годы существенно изменилось и поведение покупателей на рынке жилья.
«Недвижимость уже рассматривается не только как актив для удовлетворения жилищных потребностей, но и как один из самых надежных инструментов сохранения капитала и получения дохода. Инвесторы и граждане все чаще выбирают недвижимость для защиты своих средств от инфляции и размещения капитала в более безопасном активе. Именно это остается одним из ключевых факторов, поддерживающих высокий уровень спроса. Динамика цен за последний год наглядно подтверждает данную тенденцию. По состоянию на апрель 2025 года средняя цена продажи квартир в новостройках Баку достигла 2300–2400 манатов за квадратный метр, а в старом жилом фонде — 2000–2050 манатов. Это означает, что всего за один год стоимость одного квадратного метра в новостройках выросла почти на 300 манатов, а в старом жилом фонде — примерно на 200 манатов. Иными словами, квартира площадью 100 квадратных метров за этот период подорожала в среднем на 30–35 тысяч манатов в сегменте новостроек и почти на 20 тысяч манатов в сегменте старого жилого фонда».
Эксперт также отметила, что рост цен на рынке жилья значительно превышает общий уровень инфляции в стране.
«Если годовая инфляция составляет примерно 5–6%, то рост цен на рынке недвижимости в зависимости от сегмента достигает 10–17%. Эти показатели свидетельствуют о том, что недвижимость по-прежнему остается одним из самых привлекательных и надежных направлений для инвестиций».
По мнению Гюнай Исмайылгызы, одним из важных факторов подорожания является рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы, рост логистических расходов и повышение заработной платы существенно изменили структуру затрат новых строительных проектов.
«Строительные компании уже не могут предлагать новые квартиры по прежней себестоимости. Более высокие цены, формирующиеся на рынке новостроек, со временем естественным образом переносятся и на вторичный рынок жилья, повышая общий уровень цен».
Эксперт также считает, что важную роль в росте спроса играют реализуемые в столице проекты по сносу старых зданий и комплексной реконструкции.
«Большинство граждан, получающих компенсации, направляют полученные средства на покупку нового жилья. Это создает дополнительный приток покупателей на рынок и оказывает повышательное давление на цены. Расширение ипотечного кредитования также заметно оживило рынок. Более широкие возможности получения ипотеки позволяют большему числу семей выйти на рынок жилья. По мере роста спроса экономические предпосылки для снижения цен становятся слабее. В нынешних рыночных условиях именно спрос продолжает оставаться главной движущей силой рынка».
