Məcəllə mənzil mülkiyyəti ilə bağlı fiziki şəxslərlə dövlət arasında olan münasibətlərin hüquqi tənzimlənməsi məqsədilə qəbul olunub. Burada fiziki şəxslərin, vətəndaşların mənzil mülkiyyəti barədə hansı hüquqlara malik olduğu, ortaya çıxan problemləri icra orqanlarında və ya məhkəmədə necə həll etməyin hüquqi yolları əksini tapıb. İndiyədək Azərbaycanda belə bir məcəllə yox idi. Tikinti sahəsinə dair köhnədən qalmış müəyyən qanunlar vardı, lakin həmin qanunlar mənzil məsələlərini tənzimləmirdi. Yeni məcəllədə isə demək olar ki, hər şey aydın şəkildə əksini tapıb.
Ali qanundakı mühüm yeniliklərdən biri də bələdiyyələrlə bağlıdır. Belə ki, məcəllənin 141-ci - “Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi” - maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri təklif olunan binanın idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludurlar. Təkliflər arasında binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən, həmçinin idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi kimi şərtlər var.
Həmin maddədə göstərilir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Lakin çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində idarə edilmə üsulu seçilmədiyi və ya idarə edilmə üsulunun seçilməsi barədə qərar həyata keçirilmədiyi təqdirdə binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Yığıncaqda qeyd olunan maddənin əvvəlki müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi açıq müsabiqənin keçirildiyi gündən on gün müddətində çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçilərini açıq müsabiqənin nəticələri və həmin binanın idarə edilməsi müqaviləsinin şərtləri barədə məlumatlandırır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri açıq müsabiqənin nəticələri əsasında seçilmiş idarəedici təşkilatla Mülki Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludur.
Bələdiyyə təmsilçiləri niyə susurlar?
Göründüyü kimi, yeni Mənzil Məcəlləsi çoxmənzilli binaların idarə edilməsi formasının seçilməsində bələdiyyələrə iştirak hüququ verir. Bəs bələdiyyələr bu hüquqdan istifadə edə bilirmi? Çox maraqlıdır ki, Bakı bələdiyyələrindən bir neçəsinə telefon açsaq da, qoyduğumuz suala cavab vermək istəyən, demək olar ki, tapılmadı. Bələdiyyə nümayəndələrinin bəziləri suala cavab hazırlamaq üçün möhlət istəsə də sonradan edilən zənglərə cavab vermədilər, bir qismi isə məsələdən xəbərsiz olduğunu dedi. Yalnız Yasamal rayon bələdiyyəsinin sədr müavini Əli Əkbərli mövzu ilə bağlı ətraflı danışdı. Onun sözlərinə görə, bələdiyyələr hələ qeyd edilən maddədə onlara verilən hüquqlardan yararlana bilmirlər, çünki qanunun işlənmə mexanizmi hələ yoxdur: “Qanun qəbul olunub, amma qanunun tətbiqinə dair şərh verilməyib hələ. Bilirsiniz ki, çoxmərtəbəli binaların hamısı bu və digər formada hansısa dövlət orqanının balansındadı. Ordakı mənzillərin bəzi hallarda bir hissəsi, bəzi hallarda hamısı özəlləşib, amma bina tam özəlləşməyib, dam örtüyü, zirzəmisi hələ də dövlət mülkiyyətindədir. Ona görə də onların idarə edilməsi ilə bağlı xüsusi qaydalar, Nazirlər Kabinetinin qərarı olmalıdır. Bu nöqteyi-nəzərdən həmin maddədə göstərilən hüququ tətbiq etmək üçün şərait yoxdur”. Ə.Əkbərlinin sözlərinə görə, rayon ərazisində yeni tikilən mənzillərin uçotu bələdiyyədə olmasa da, köhnədən çoxmənzilli binalarda 80 minə yaxın mənzilin olduğu məlumdur. Bələdiyyə nümayəndəsi onu da qeyd etdi ki, yeni binalar kooperativlər tərəfindən inşa edilir və tam istifadəyə verildikdən sonra idarə edilmə forması seçilir: “Hələ ki, Bakıda yeni tikilən binaların 95 faizi dövlət tərəfindən qəbul olunmayıb”. Ə.Əkbərli qanunun tətbiqi mexanizminin hazırlanması ilə bağlı bələdiyyələr tərəfindən də təşəbbüs olduğunu bildirdi: “Əgər bina hansısa dövlət orqanının balansındadırsa və həmin dövlət orqanı ondan imtina etmirsə o zaman biz qanunu tətbiq edə bilmirik”.
Ədliyyə Nazirliyi: “Mexanizm hazırlanır”
Ədliyyə Nazirliyi Bələdiyyərlə İş Mərkəzinin sədr müavini Fazil Məmmədov mexanizmlərin hazırlandığını bildirdi. Mərkəzin bu prosesdə iştirak edib-etməməsi ilə bağlı sualımıza isə F.Məmmədov “neynirsiz bu qədər detallarla naraqlanıb? Nazirliyin aparatına zəng edin ordan sizə desinlər hər şeyi” deyə cavab verdi. Nazirliyin mətbuat xidmətinin rəhbəri Aydın Ağazadə də mexanizmlərin hazırlandığını və hazır olduqdan sonra müvafiq qurumlara təqdim olunacağını bildirdi. Lakin nazirlik rəsmisi bunun niyə gecikdiyi və nə zaman reallaşacağı haqda sualları cavablandırmadı.
Abil Bayramov: “Çoxmənzilli binaların idarə edilməsində bələdiyyələrə bilavasitə səlahiyyət verilmir”
“Azərbaycanda çoxmənzilli binaların idarə olunması sahəsində çox ciddi probemlər var. Hazırda bilirsiniz ki, mənzil-istismar sahələri (JEK) tərəfindən daha çox idarəetmə həyata keçirilir. Amma əslində qüvvədə olan Mənzil Məcəlləsinə əsasən bu strukturların heç bir iştirakı yoxdur idarəetmədə. Məcəllədə bir neçə idarə üsulu nəzərdə tutulub ki, onların heç birində mənzil-istismar sahələrinin iştirakı yoxdur”. Bunu ekspert Abil Bayramov mövzu ilə bağlı fikirlərini bölüşərkən dedi. Onun sözlərinə görə, bələdiyyələrə də bilavasitə çoxmənzilli binaların idarə edilməsində səlahiyyət verilmir: “Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsində bələdiyyələrə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya üsulun seçilməsi ilə bağlı qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazidə idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə müsabiqə keçirmək səlahiyyəti verilir. Yəni burada bələdiyyənin səlahiyyəti həmin müsabiqənin keçirilməsini əhatə edir. Məsələ burasındadır ki, bu istiqamətdə bələdiyyələrin məsuliyyəti öz üzərinə götürüb fəaliyyət göstərməsi mümkün deyil. Əvvəla, ona görə ki, hələ çoxmənzilli binaların idarə edilməsi sahəsində normal təcrübə formalaşmayıb və Mənzil Məcəlləsinin qeyd etdiyimiz maddəsi hazırda həyata keçirilmir. Digər bir tərəfdən bələdiyyələrin müsabiqə keçirməsi üçün mexanizmlər mövcud deyil. Təbii ki, belə bir şəraitdə bələdiyyələrin həmin səlahiyyətdən istifadə etmək imkanları da olmayacaq”. A.Bayramovun sözlərinə görə, qanunvericilik aktlarının bir-biri ilə uzlaşması da vacib amillərdəndir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsində hər hansı səlahiyyət təsbit olunursa bu, “Bələdiyyələrin statusu haqqında” qanunda da öz əksini tapmalıdır. Yalnız bu halda bələdiyyələr həmin səlahiyyətlərdən yararlana bilər.
Həbibə Abdulla
